行政复议决定书
宛政复决〔2023〕147号
申 请 人：吴X国，男，公民身份号码44113241983XXXXXXXX
吴X文，男，公民身份号码4129251958XXXXXXXX
住 址：广东省佛山市南海区中央大街XXXX大厦
被申请人：镇平县人民政府
法定代表人：黄 静，任县长
委托代理人：侯X理，杨营镇人民政府工作人员
宋X生，河南XX律师事务所律师
申请人不服被申请人2023年7月27日作出的《镇平县人民政府房屋征收补偿决定》（镇政房补决字〔2023〕7号，以下简称《补偿决定》），于2023年8月21日向本机关申请行政复议，本机关依法受理。经延期审理，现已审理终结。
申请人请求：撤销《补偿决定》。
申请人称：《补偿决定》依据的《镇平县人民政府关于镇平县城南杨营片区城市更新项目房屋征收决定的通告》涉嫌违法。《补偿决定》未按照相关法律规定考虑进城落户农民的宅基地利益。吴X国因2001年上大学按照当时统一政策将户口从村中迁出，但其既非事业单位员工，也非公务员，而是外出打工，从未享受到国家给予的任何住房保障或福利，宅基地依然是其基本安居场所。吴X文另有一女，故吴X国2012年婚后即与吴X文分户。该处房屋宅基地面积经测量为372.7㎡，满足两户最大宅基地面积所需，但《补偿决定》未征求申请人意见，将其全部划入吴中文名下，按照一户的标准补偿，未考虑人口数量及家庭分户因素，未估计申请人吴X国的住房保障需要和已分房分户的事实。《补偿决定》给予的房屋安置房为毛坯房，未达到基本的居住条件，实际使用面积不足200㎡，还需向政府交纳5万元左右的差价，后期还需进行装修才能使用，严重降低了村民的原有住房保障水平和生活水平，不符合《土地管理法》的相关规定。申请人吴登国对《房地产估价报告》提出7点异议，只收到对2点意见的回复，《拆迁登记表》《三级认定表》均未签名，实地查勘记录也未经各方签名确认，也未包含附属物价值，实属无效。且该估价报告中将宅基地按照农用地的价值补偿，未按照建设用地的价值补偿，仅对超建面积补偿，未对全部面积补偿。《价值预估表》中对不足235㎡的面积进行虚拟补偿，严重不符合实际。实际上该宅基地可合法盖3层房屋达到900㎡的面积。周边商品房价格已达到4000元/㎡，但《价值预估表》仅对宅基地房屋按照2000元/㎡的价格估价赔偿，降低了申请人长远住房水平，会因房致贫。
被申请人称：《补偿决定》认定事实清楚、程序正当、补偿结果公平。房地产价值评估机构选定程序合法，评估报告客观公正、合法有效。吴登国并非集体组织成员，不是被征收房屋所有权人，对被征收房屋不享有征收补偿权，亦不是行政复议相对人，无权就补偿决定提起行政复议申请，应当依法予以驳回。
经审理查明：
一、申请人吴X文的房屋位于镇平县杨营镇XX村。2023年4月12日，被申请人作出《镇平县人民政府关于镇平县城南杨营片区城市更新项目房屋征收决定的通告》，申请人的房屋位于征收范围内。2023年6月2日，被申请人作出《关于选定镇平县城南杨营片区城市更新项目被征收房屋房地产价格评估机构有关事项的通知》，通知被征收人在6月2日-6月4日期间自行协商选定房地产评估机构，并告知若未能协商选定，定于6月5日15时投票选定，若投票人数低于被征收人数的50%，采用抽签形式选定评估机构。因被征收人未能协商选定评估机构，现场投票人数未达到被征收人数半数，故被申请人采用抽签形式确定河南XX房产土地资产评估测绘有限公司为案涉项目的评估单位。被申请人于6月5日将抽签选定结果进行了公示。6月18日，被申请人对申请人房屋的初评结果进行了公示，并于7月8日将申请人《房地产征收估价报告》《房屋价值及相关权利告知书》送达申请人户。《房地产征收估价报告》评估价值时点为2023年4月12日，认定申请人房屋总建筑面积122.88㎡，合法建筑面积122.88㎡，总土地面积372.7㎡，合法土地面积167㎡，房地产评估市场价值为426880元。
二、被申请人于2023年7月27日作出《补偿决定》，《补偿决定》主要内容为：1.申请人的房屋位于案涉项目一期征收范围内；2.经测绘公司现场测量，组、村、镇三级认定，案涉房屋合法建筑面积128.88㎡，合法土地使用权面积167㎡，房屋征收部门为被征收人提供了产权调换、货币补偿和房票安置三种补偿方式。3.房屋征收部门在7月8日向被申请人送达了《房地产估价报告》，申请人提出异议后，评估公司向申请人作出了书面回复，并告知申请人如仍有异议，可在规定时间内到南阳市专家委员会进行仲裁。在规定签约期内，房屋征收部门与被征收人多次协商未达成协议，为保障项目顺利实施、维护公共利益，决定对案涉房屋实施征收，按照《镇平县人民政府关于镇平县城南杨营片区城市更新项目房屋征收决定的通告》《镇平县城南杨营片区城市更新项目房屋征收补偿安置实施方案》的规定，给予货币补偿、产权调换或房票安置。4.如被征收人选择货币补偿，可领取446033元。如被征收人选择房屋产权调换，可置换建筑面积235㎡，按照2100元/㎡团购房安置单价共计493500元，与案涉房产评估价值差价-47467元，另按补偿安置方案支付过渡安置费、生活补助费、搬迁补助费等。若申请人选择房票安置，可领取的房票票面金额为468046元。5.另有其他需要补偿的项目，经申请人提供证据后，按征收安置方案另行给予补偿。《补偿决定》于7月29日向申请人送达。
三、案涉项目被征收人柳某某等2人不服《关于镇平县城南杨营片区城市更新项目房屋征收决定的通告》，向本机关申请行政复议。本机关于2023年9月16日作出《行政复议决定书》（宛政复决〔2023〕104号）及《行政复议决定书》（宛政复决〔2023〕105号），认为案涉项目的征收决定参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》进行，保障了被征收人的知情权和参与权，补偿安置方案对征收对象、认定方法、补偿方式等问题均进行了详细说明，内容并无不当。但该项目土地属于集体土地，集体土地尚未被征收，被申请人先行征收房屋不符合《土地管理法》《土地管理法实施条例》的规定，应当确认违法。鉴于案涉项目涉及的第一批次191户被征收人中，已有181户与征收部门签订协议并拆除房屋，撤销《征收决定》必然影响到已拆迁群众的利益及案涉区域发展的公共利益，因此不宜撤销，但应当确认违法。
本机关认为：
一、《补偿决定》认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、内容适当。案涉项目的征收决定公告及补偿安置方案未被依法撤销，可以作为被申请人作出《补偿决定》的依据。被申请人在作出《补偿决定》前，依法选定了评估机构，进行了现场勘查和三级认定，评估机构依法对申请人的房屋进行了价值评估、出具了评估报告并送达给申请人。申请人对评估报告提出异议后，评估公司对申请人的异议进行了回复，申请人未按照权利告知书指引对复核结果申请专家委员会鉴定，该评估结果可以作为作出《补偿决定》的依据。被申请人在《补偿决定》中为申请人提供了货币补偿、产权调换、房票安置三种选择，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定。申请人与房屋征收部门未能在签约期限内达成一致意见，被申请人作出《补偿决定》并送达申请人，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定。《补偿决定》中明确告知其他需要补偿的项目和费用，由被征收人提供相关证据后按补偿方案另行给予补偿，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款的规定，内容适当。对于《补偿决定》已认定事实以外的补偿，申请人可在提供相应证据后，与被申请人另行协商。
二、申请人的复议理由不能成立。申请人吴X国户口所在地为郑州市金水区，根据申请人自述，吴X国已于2001年左右因上学迁出户口，毕业后亦未迁回原户口所在地，故并非集体组织成员，不符合分户及分得宅基地使用权的条件。申请人以吴X国2012年结婚时家庭内部已进行分户为由主张吴X国的补偿权益，缺少事实和法律依据。根据《河南省实施<土地管理法>办法》及案涉项目的补偿安置方案，集体土地认定面积每户最大不超过167㎡，案涉房屋经测量、三级认定，房屋建筑面积实测为122.88㎡，申请人要求以假定可建设面积补偿房屋权益，缺少事实和法律依据，《补偿决定》中对申请人房屋面积、土地面积的认定和补偿符合案涉项目补偿安置方案的规定。此外，农村宅基地属于农用地的一种，申请人要求按照建设用地进行补偿缺少法律依据。《补偿决定》认定事实之外的装修补偿、附属物补偿等，申请人可在提交相关证据后与被申请人另行协商。
三、被申请人在《补偿决定》中关于申请人估价报告异议权的行使部分，及产权调换方案补偿补助款数额表述不当，在此予以指出。
根据《行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：维持被申请人于2023年7月27日作出的《镇平县人民政府房屋征收补偿决定》（镇政房补决字〔2023〕7号）。
如不服本决定，可以自收到本行政复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
2023年11月10日